L’autoriduzione del canone di locazione è illegittima

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Nella locazione di immobile urbano il conduttore non può procedere ad autoridursi il canone di locazione rispetto all’importo concordato in contratto, anche se ritenga di avere ragioni di doglianza nei confronti del locatore (quali, ad esempio una non piena fruibilità del bene) e soprattutto se rimane nella piena disponibilità dell’immobile. Solo con il consenso del locatore o con un provvedimento decisorio del Giudice è possibile modificare la sua prestazione, consistente nel pagamento del corrispettivo (canone) a fronte del godimento del cespite.

Pertanto, nel caso di autoriduzione del canone, il locatore ha la possibilità di agire con lo sfratto per morosità ex art. 658 cpc.

Nell’ipotesi di opposizione del conduttore  in giudizio non fondata su prova scritta (ad esempio la prova del pagamento integrale del canone) ed in mancanza di gravi motivi, il Giudice deve emettere ordinanza non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva anche se con riserva delle eccezioni del convenuto.

Come emerge dalla allegata ordinanza del Tribunale di Roma, Giudice Francone, “la mancata corresponsione di quanto contrattualmente dovuto da parte dell’intimato a fronte della permanenza nell’immobile va ad incidere inesorabilmente sull’equilibrio delle prestazioni contrattuali rompendo il sinallagma contrattuale tipico della locazione” e rendendo, appunto, la morosità ingiustificata.

In poche parole con l’ordinanza sarà possibile iniziare l’esecuzione forzata per il rilascio dell’immobile, anche se il conduttore avrà la possibilità, nel prosieguo del giudizio, di rappresentare le sue ragioni.

Va da sè che questa ipotetica “tattica giudiziale” ha un esito praticamente deleterio per le ragioni del conduttore, che si troverà in ogni caso sfrattato in pendenza di giudizio; è pertanto sempre consigliabile pagare integralmente il canone di locazione e di intraprendere, se ve ne sono le fondate ragioni, un giudizio di merito contro il locatore, volto a chiedere al Giudicante la riduzione del canone a fronte, ad esempio, di un minore godimento dell’immobile che dovrà essere accertato nel contraddittorio con la controparte.