La convalida di licenza o sfratto per finita locazione e la convalida di sfratto per morosità possono definirsi  “procedimenti sommari”, con i quali, per il locatore, è possibile ottenere un titolo esecutivo da utilizzare a tutela di alcune delle proprie ragioni contrattuali. I procedimenti di convalida rappresentano l’esercizio in forma speciale di un’azione di cognizione che potrebbe, a discrezione del locatore, essere esercitata con il rito ordinario. È evidente che per caratteristiche di velocità, concentrazione e semplicità del rito, il locatore tenderà a scegliere sempre il procedimento di convalida nel caso voglia far dichiarare la cessazione di un contratto di locazione per scadenza del termine naturale o voglia far dichiarare risolto il contratto in caso di morosità. Tale scelta è rimasta preclusa, fino alla riforma Cartabia, nel caso di affitto d’azienda.

Nell’ipotesi, ad esempio, di voler far dichiarare cessato il contratto di affitto d’azienda per la sua scadenza, l’affittante prima della riforma Cartabia doveva procedere con un ricorso per via ordinaria, incardinando un procedimento di durata (e costi) sicuramente più importanti rispetto ad un procedimento di convalida per finita locazione. Ancora più grave l’ipotesi di morosità; essendo preclusa l’azione di convalida di sfratto, l’affittante doveva avventurarsi in un giudizio di durata importante per ottenere una sentenza di risoluzione del contratto, con il rischio di vedere aumentare a dismisura, nel frattempo, la morosità.

La riforma Cartabia è intervenuta espressamente sull’art. 657 cpc che riguarda la finita locazione, prevedendo dal 18 ottobre 2022 che il procedimento sommario possa applicarsi anche al contratto di affitto di azienda: “Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione .”

Quindi è finalmente possibile adottare la procedura di convalida nel caso di cessazione di un contratto di affitto d’azienda per la sua scadenza naturale. Cosa succede però in caso di morosità? La “Cartabia” non è espressamente intervenuta sull’art. 658 c.p.c. che riguarda, appunto, la convalida di sfratto per morosità.

Secondo il Tribunale di Foggia, nell’ordinanza del 16 ottobre 2023, il procedimento di convalida di sfratto per morosità non è applicabile ai contratti di affitto d’azienda “ritenuto che la modifica dell’art. 657 c.p.c. è stata operata in attuazione del criterio direttivo di cui all’art. c.1, c.5, lettera r della L. 206/2021; rilevato che, sebbene legge delega prevedesse l’estensione, al comodato di immobili ed all’affitto di azienda, anche del procedimento di sfratto per morosità, con il decreto delegato non è stato tuttavia toccato in alcun modo il testo dell’art. 658 c.p.c……”.

Va detto che, nel corso dei lavori preparatori della “Cartabia”, si è data per scontata l’applicabilità della procedura per convalida di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto di azienda: in tale direzione sono i dossier redatti dagli Uffici Studi sia della Camera dei Deputati, sia del Senato della Repubblica. Allo stesso modo depone anche la relazione all’atto del Governo sottoposto a parere parlamentare e trasmesso alla Presidenza del Senato il 2 agosto 2022.

I gravi problemi  interpretativi permangono e se, ad esempio, il Tribunale di Verona nell’ordinanza 11 luglio 2023 ritiene ammissibile lo sfratto per morosità nel caso di affitto d’azienda, invece il Tribunale di Roma, sesta sezione, nell’ambito delle linee guida denominate “Orientamenti e prassi della sezione nei procedimenti per convalida di sfratto”, aggiornate al mese di maggio 2023, lo esclude espressamente, in linea quindi con il recente Tribunale di Foggia.

Non   resta che sperare in un intervento normativo che metta ordine in quella che sembra essere stata una involontaria svista del legislatore.