Dopo una prima fase di (relativa) incertezza, la giurisprudenza dei Tribunali si è allineata sulla questione spinosa delle criticità, causate dalla pandemia da Covid 19, nei contratti di locazione commerciale.
I principi che si sono andati consolidando, sono sinteticamente, i seguenti.
Non è possibile ricavare dalla normativa emergenziale una qualche disposizione che autorizzi il conduttore ad autoridursi il canone di locazione indicato in contratto, o a sospenderne unilateralmente il pagamento: Unica eccezione è data dalle ipotesi dove il legislatore si sia espressamente pronunciato.
Non esiste nel nostro ordinamento un obbligo delle parti di rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per uno dei contraenti o un potere del giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge.
Il richiamo all’art. 1374 c.c. operato dalla Cassazione ( “il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi o l’equità”), o ai principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale va interpretato nel senso di imporre a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o di legge ma sempre nei limiti dell’interesse proprio e cioè nei limiti in cui questo possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori.
La giurisprudenza di merito del Tribunale di Roma è confermata dalla Sentenza della VI sezione Civile, Dott.ssa Scoppetta del 21/22 giugno 2022, che ha accolto la domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione di un contratto di locazione, ove il conduttore aveva unilateralmente smesso di pagare il canone adducendo l’impossibilità sopravvenuta a causa della crisi pandemica.
In particolare il Giudice di Roma ha rilevato che contratti di locazione “in periodo di epidemia” l’impossibilità sopravvenuta della prestazione non è quella del conduttore nel pagamento del canone che, traducendosi nella prestazione di una somma di denaro, per definizione non diventa mai impossibile (Cass. n. 2555/1968 (genus numquam perit).
La gestione emergenziale da “covid 19” è ormai alle spalle ma nuove crisi sembrano già essere all’orizzonte. Chi scrive invita quindi l’imprenditore, conduttore di un locale commerciale, seppure in difficoltà, ad atteggiamenti prudenti ed a non assumere posizioni unilaterali e di chiusura. Tentare sempre il dialogo con la controparte locatrice ma, se non è possibile trovare un punto d’incontro, rivolgersi ad un professionista nella materia dei contratti di durata che sappia indirizzare nelle condotte più corrette per gestire al meglio il rapporto in crisi.
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