Il momento della riconsegna dell’immobile alla fine di una locazione è sempre molto delicato.  Succede di frequente che il locatore contesti al conduttore il cattivo stato manutentivo del  bene e sul punto sorga un contrasto tra le parti.   Quali sono i reciproci diritti e  doveri?

Partiamo dalla premessa che l’immobile sia stato consegnato all’inizio del rapporto locativo in buone condizioni. Il conduttore (salve diverse e più stringenti pattuizioni contrattuali) di norma lo dovrà restituire nel medesimo buono stato di conservazione che aveva all’inizio del contratto, salvo il normale deperimento d’uso. Per “normale deperimento d’uso” si intende il classico processo di invecchiamento del bene a seguito del normale utilizzo: ad esempio la verniciatura interna  che perde la “brillantezza” iniziale o l’alone della parete dopo aver rimosso un quadro; può essere tollerato anche il piccolo foro che rimane sul muro dopo aver asportato il chiodo di supporto (ad esempio) di una applique.

Non possono invece ritenersi accettabili, ad esempio, danni alle murature, danni agli impianti o l’esecuzione di opere permanenti che non erano state autorizzate dal locatore.

È buona norma effettuare un incontro nell’immobile tra locatore e conduttore, prima della riconsegna, per verificare in contraddittorio la presenza di eventuali danni. Non sempre però i rapporti tra le parti sono idilliaci ed è facile che le parti non si incontrino o anche che, incontrandosi, abbiamo una visione diversa delle cose.

Sul tema è interessante una recente Ordinanza della Cassazione, la n. 27932 del 23 settembre 2022.

Secondo la pronuncia della Suprema Corte il locatore al termine della locazione può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione dell’immobile qualora il conduttore abbia arrecato gravi danni o compiuto sullo stesso opere non autorizzate. Ovviamente l’entità dei danni e delle opere da rimuovere deve essere tale da comportare un importante esborso economico, tenuto conto del valore del contratto  e delle condizioni delle parti.

Secondo la Cassazione il locatore potrà rifiutare la riconsegna dell’immobile locato, finché il conduttore non risarcisca i danni causati. Il Conduttore, trovandosi in questo caso in una posizione di mora,  rimane obbligato inoltre al pagamento del canone ai sensi dell’art. 1591 c.c. (danni da tardata riconsegna), anche nell’ipotesi che il rapporto sia cessato e che non utilizzi più l’immobile per l’uso contrattuale.

Il locatore, in presenza di importanti danni causati dal conduttore, è pertanto oggettivamente giustificato a rifiutare di riprendere in restituzione l’immobile ed il conduttore è obbligato a risarcire sia i danni materiali che i danni da “tardata riconsegna” che possono essere determinati sulla base del canone di locazione.

Attenzione però, per il locatore, a non provare a “fare il furbo” adducendo scuse per non restituire il deposito cauzionale, qualora l’immobile non presenti danni significativi. Il conduttore infatti potrà richiedere, con decreto ingiuntivo o con un giudizio ordinario, la restituzione del deposito a suo tempo versato.

Sembra esclusa invece la rilevanza penale della illecita ritenzione del deposito da parte del locatore: la Cassazione Penale (ad es. Sent. Sez. II, N. 54521 Anno 2017) ha escluso che possa configurarsi l’appropriazione indebita (art. 646 codice penale) nel caso in cui il locatore rifiuti in modo ingiustificato di restituire il deposito cauzionale al conduttore.