Secondo la attuale giurisprudenza di merito del Tribunale di Roma, non sussiste il diritto del conduttore, fondato sulla disciplina della emergenza epidemiologica e sulla crisi che ne è scaturita, alla sospensione od alla riduzione del canone od ancora alla sua modifica unilaterale.

L’ipotesi è ovviamente quella del conduttore che è rimasto nel godimento materiale dell’immobile con la propria famiglia oppure con la propria struttura, con i propri beni strumentali e con le proprie merci.

Né può ritenersi legittima la unilaterale auto-sospensione od autoriduzione dei pagamenti, essendo tra l’altro, di regola, prevista nei contratti di locazione la clausola del c.d. “solve et repete”: si tratta della previsione che vieta al conduttore di sospendere il pagamento del canone, qualora egli abbia a muovere delle contestazioni avverso il locatore.

Il  mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore “costituisce fatto  arbitrario ed illegittimo che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni della parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi, che configura, pertanto, inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ed all’obbligazione principale a suo carico gravante”. Il tribunale di Roma richiama, sul punto, la giurisprudenza di Cassazione formatasi però prima dell’emergenza Covid 19.

Sempre secondo il Tribunale di Roma, nelle locazioni ad uso commerciale per le quali sia stata imposta la chiusura dell’attività esercitata nell’immobile locato, se può ritenersi legittima la richiesta del conduttore di sospensione o di riduzione del canone dovuto non può ritenersi, di per sé, doverosa l’adesione del locatore.

Si deve sottolineare come la Cassazione abbia enfatizzato i principi di cui agli artt. 1374 e 1375 del c.c. nell’applicare la buona fede contrattuale anche in corso del contratto, di fatto “spingendo “ le parti ad incontrarsi per trovare un equilibrio nel rapporto di dare ed avere: secondo la Suprema Corte, il locatore ed il conduttore hanno l’obbligo di sedersi ad un tavolo e provare a trovare una soluzione condivisa per uscire dalla crisi del contratto.

Secondo diverse pronunce del Tribunale di Roma però, il rimedio alla violazione dell’obbligo di rinegoziare il contratto base sulla scorta della buona fede non potrebbe  essere quello della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.. In parole più semplici, nel caso di fallimento delle trattative, il Giudicante non può sostituirsi alle parti applicando “d’imperio” il canone di locazione ritenuto giusto in base alla situazione di squilibrio venutasi  a verificare a causa della Pandemia.

“L’obbligo di rinegoziazione non potrebbe mai spingersi sino al punto di autorizzare un’azione volta a intervenire nel contenuto del contratto inserendo, di fatto, clausole di hardship per l’intera durata del contratto, con un inammissibile operazione di ortopedia giuridica e di sostituzione della decisione giudiziale alla volontà contrattuale, avente efficacia costitutiva ex nunc” (Tribunale di Roma, Sez. VI, Sent., 28/06/2021, G.U. Dott.ssa Febbraro).

Le conseguenze della assente collaborazione o del mancato raggiungimento di un accordo fra le parti dovrebbero essere esclusivamente la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.

Il Tribunale di Roma rileva infatti che, al di là di alcune fattispecie ed ipotesi trattate nella prima normativa emergenziale e che ha riguardato il pagamento delle mensilità di canone di locazione da marzo 2020 a luglio 2020 per “palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati” riconoscendo il diritto ad una riduzione del 50% (salva la prova di maggior danno), oppure ipotesi di credito d’imposta nel pagamento del canone di locazione per determinate mensilità, alcuna altra disposizione della normativa emergenziale si è preoccupata delle sorti del contratto di locazione e delle sue possibili variazioni, nel corso del rapporto o sino alla sua naturale scadenza.

L’orientamento di cui sopra supera le prime pronunce in materia che erano andate in direzione almeno parzialmente opposta e più garantista per gli interessi del conduttore.