Prima di impegnarsi nell’acquisto di un immobile, risulta sempre una buona norma di comportamento disporre una due diligence che comprenda anche la storia condominiale del bene, il tutto al fine di evitare di dover discutere con il venditore in prossimità o dopo il rogito.

Acquistare un immobile che si trova all’interno di un condominio può riservare infatti poco piacevoli “sorprese” all’acquirente meno attento. Con la proprietà infatti si subentra anche nella posizione di condòmino e quindi nella comunione sui beni indivisi, con tutti i relativi diritti e doveri; tra questi ultimi rientrano i debiti verso il condominio, nei limiti indicati dall’art.  63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Secondo il richiamato art. 63, chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. L’obbligazione solidale è nei confronti dell’ente “condominio”, mentre tra venditore ed acquirente i rapporti vengono regolati in modo diverso. La questione si pone in modo particolare per eventuali interventi sulle parti comuni, di natura ordinaria o straordinaria, deliberati in assemblea condominiale prima della vendita ma che verranno realizzati  solo dopo il perfezionamento del passaggio di proprietà. Chi deve sostenere la spesa approvata nell’assemblea ante vendita, il venditore o l’acquirente?

Distinguiamo, prima di tutto, gli interventi sulle aree condominiali tra quelli di natura ordinaria e quelli di natura straordinaria.

I primi consistono nelle opere che comportano, ad esempio, la manutenzione regolare delle parti comuni: vengono deliberate con maggioranze minori in assemblea e spesso vengono eseguite dall’Amministratore anche senza autorizzazione assembleare.

Le opere di straordinaria amministrazione sono invece gli interventi di manutenzione o ristrutturazione più importanti (rifacimento dei lastrici solari di copertura,  interventi di risanamento delle facciate, sostituzione di impianti comuni). Per approvare questi interventi, in assemblea sono necessarie maggioranze più importanti. Le opere straordinarie sono, di norma, anche di rilevanza economica significativa, rispetto a quelle “ordinarie”.

Per gli interventi di natura straordinaria, l’obbligo di partecipazione alle spese condominiali sorge alla data della delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione delle opere;  chi è proprietario dell’immobile alla data della delibera di approvazione dei lavori “straordinari” sarà colui che dovrà sostenerne tutti i relativi costi. Se successivamente alla delibera che approva la spesa straordinaria l’immobile viene venduto, l’acquirente potrà quindi pretendere che il venditore sostenga le spese che l’assemblea condominiale (prima della data del perfezionamento della vendita ) ha deliberato.

La giurisprudenza di legittimità è unanime sul punto ed il principio è stato recentemente ripreso nella sentenza n. 3638 del 5 agosto 2022 della Corte di Appello di Napoli : “Al fine di individuare il momento in cui è sorta l’obbligazione di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione …. è invece irrilevante che i lavori siano stati o meno eseguiti in tutto o in parte …o che sia stato approvato lo stato di ripartizione dei lavori. Il momento della delibera rileva per regolare l’obbligo di concorrere alle spese nei rapporti interni tra venditore e acquirente, ove questi non abbiano concluso accordi in diverso senso.”

Per le opere di manutenzione ordinaria, l’onere di pagamento sorge invece nel momento in cui si compie l’attività gestionale afferente la manutenzione, la conservazione ed il godimento dei beni condominiali. Quindi, anche se deliberate prima della vendita, in questo caso le relative spese verranno sostenute dall’acquirente  (Ad esempio Cass. civ. n. 10235/2013).