Due diligence immobiliare ed aziendale Roma

Il termine anglosassone due diligence non deve trarre in inganno in merito alle proprie radici culturali: il principio della “dovuta diligenza” deriva dal latino “debita diligentia“, cioè l’analisi approfondita e finalizzata al corretto approfondimento del caso concreto. È quindi un istituto che deriva dalla nostra cultura giuridica classica.

La due diligence quindi è l’attività di investigazione, ricerca e studio di tutti i dati ed elementi afferenti il bene che sarà oggetto di una transazione.Il fine di questa attività è quello di valutare la convenienza di una operazione commerciale e di analizzarne preventivamente rischi e problematiche.

• La due diligence immobiliare o aziendale è molto importante sia nella fase di negoziazione sia per mettere in copertura l’acquirente ed il venditore dai rischi connessi all’operazione da intraprendere, predisponendo gli adeguati strumenti di garanzia. Lo Studio Legale Nuzzi da sempre segue ed assiste imprenditori e privati nelle operazioni di acquisizione e vendita dei patrimoni.
• La due diligence è importante nelle operazioni di acquisto e vendita di immobili, aziende, società. Lo studio Nuzzi è in grado di fornire la corretta assistenza a 360 gradi anche attraverso l’ausilio di tecnici specializzati ad ogni tipo di analisi ed approfondimento necessario.
• La due diligence è fortemente consigliabile nella fase che precede gli accordi contrattuali, anche di natura preliminare ed è focalizzata sui profili salienti della negoziazione. Può essere utilmente intrapresa sia dal potenziale acquirente che dal venditore.
• La due diligence successiva alla stipula dell’atto definitivo e quella che lo precede di poco possono essere realizzate quando già sussiste un vincolo contrattuale che lega le parti, come un contratto preliminare o una offerta già accettata. In queste ipotesi l’indagine può essere utile a realizzare gli opportuni correttivi oppure ad orientare le ultime trattative pre-chiusura definitiva.
• La due diligence post-closing, in particolare, può essere utile alla parte acquirente per ottenere una più approfondita conoscenza del bene acquisito, anche per svolgere, nei ristretti termini di legge (si pensi alle ipotesi decadenziali nella compravendita di cui all’art. 1495 c.c.) le eventuali contestazioni o rivendicazioni nei confronti della parte venditrice. È però evidente che la due diligence immobiliare può proficuamente essere realizzata prima che la transazione venga perfezionata ed, anzi, prima che le parti si impegnino l’una nei confronti dell’altra anche con accordi preliminari.

La due diligence immobiliare

Gli elementi della due diligence immobiliare consistono in:

Identificare le caratteristiche, qualità ed eventuali criticità dell’immobile

Deve essere valutata la consistenza, la qualità e lo stato dell’edificio, gli eventuali costi ed i tempi necessari all’adeguamento dell’immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d’uso o riqualificazione). L’immobile deve quindi essere oggetto di uno studio urbanistico ed amministrativo.

Fondamentale approfondire la conformità dell’immobile ai titoli urbanistici ed alle piante catastali ufficiali, la presenza di eventuali difformità e, se riscontrate, le gravità delle stesse. Importante acquisire i titoli urbanistici originari (ad es. permessi di costruire) e successivi (ad es. condoni edilizi, DIA o SCIA) e le certificazioni di agibilità/abitabilità;

Delineare la provenienza e l’effettiva alienabilità e commerciabilità dei beni

Devono essere acquisiti e studiati gli atti di provenienza (ad es. compravendite, testamenti o successioni legittime, usucapioni) e la loro natura, la presenza di eventuali servitù o pesi afferenti l’immobile.

Devono essere effettuate visure catastali, e deve essere valutata la presenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, contratti di locazione trascritti ultranovennali. Deve essere acquisito il regolamento di condominio, se esistente e deve essere valutata la situazione debitoria dell’immobile ed il grado di litigiosità del condominio stesso;

Accertare i giudizi pendenti e la situazione della parte venditrice

Importante valutare la presenza o meno di giudizi che riguardino l’immobile o le parti comuni condominiali. Nel caso che a vendere sia un imprenditore o una società, dovranno essere valutati i profili di rischio di eventuali fallimenti ed insolvenze della parte venditrice, per evitare eventuali rischi connessi a revocatorie ordinarie o fallimentari.

Identificare la presenza o meno delle certificazioni di legge

L’immobile per legge deve essere compravenduto con l’Attestato di Prestazione Energetica e con tutte le certificazioni degli impianti a norma di legge. L’A.P.E. è essenziale e deve sempre essere prodotta ma, ad esempio, la eventuale mancanza di certificazione degli impianti può essere regolata e superata contrattualmente con esonero di responsabilità del venditore.

Valutare correttamente il valore economico di un immobile

Deve essere approfondito l’effettivo valore commerciale dell’immobile. Si deve avere riguardo al suo uso attuale e potenziale, anche rispetto alla zona dove è collocato ed all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale);

Effettuare una analisi finanziaria e contrattuale

Deve essere valutata la presenza di eventuali contratti di locazione, il loro stato, la loro eventuale criticità. Nell’ipotesi di situazioni di crisi nel rapporto di locazione, le azioni esperibili a tutela della proprietà e la possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, quantità e costi da anticipare.

Identificare il corretto inquadramento fiscale della cessione immobiliare

Le tasse da pagare nel trasferimento immobiliare sono un elemento che possono incidere in modo significativo sul prezzo di vendita. Deve pertanto essere analizzato preventivamente l’impatto della tassazione sulla transazione.

La due diligence nella compravendita dell’azienda

L’azienda è il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa (art. 2555 c.c.). La due diligence aziendale, quindi, è una operazione più articolata e complessa di quella immobiliare, in quanto coinvolge beni di natura disparata. Tra i beni aziendali potranno esserci immobili e quindi parte del lavoro di analisi sarà simile a quello sopra descritto.

Oltre alle operazioni sopra descritte, di importanza centrale nella due diligence aziendale sono:

Analisi delle scritture contabili obbligatorie della parte cedente

Devono essere analizzati con cura i crediti e la loro natura (qualora oggetto di cessione, art. 2559 c.c.) ed i debiti che saranno oggetto di trasferimento ex art. 2560 del c.c.. Una particolare attenzione ad eventuali debiti fiscali e tributari, oltre alla presenza di eventuali contenziosi con l’Agenzia delle Entrate.

Analisi dei rapporti di lavoro dipendente. È uno degli aspetti più delicati della cessione aziendale. L’art. 2112, 1° e 2° comma, c.c. statuisce infatti che: “in caso di trasferimento d’azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario” e che “il cedente ed cessionario sono obbligati in solido per tutti i crediti che il lavoratore aveva al momento del trasferimento”. Dovranno pertanto essere approfonditi tutti i rapporti di lavoro con le eventuali criticità presenti.

Dovranno essere valutati gli impatti economici del costo del lavoro presente in azienda nel breve, medio e lungo termine.

Analisi dei contratti

Così recita l’art. 2558 c.c. “Se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa, che non abbiano carattere personale”. I contratti dovranno pertanto essere studiati approfonditamente sotto ogni profilo.

Particolare importanza avranno i contratti di locazione afferenti il luogo o i beni necessari all’attività aziendale, così come eventuali contratti di leasing. Per tali contratti dovranno essere approfondite le scadenze, le modalità di pagamento del canone, eventuali pattuizioni particolari che pongano a carico del conduttore oneri particolari.

Dovrà essere verificato in primis il regolare pagamento del canone di locazione e la mancanza di contenziosi giudiziari con il locatore o la Società finanziaria. Dopo la cessione dell’azienda al locatore dovrà essere fatta la comunicazione di cui all’art. 36 della L. 392/1978, al fine di rendere a lui opponibile l’intervenuta operazione di trasferimento del contratto.

Molto importanti saranno anche i contratti con i fornitori aziendali, in merito ai quali dovrà essere approfondita la eventuale presenza di criticità nei reciproci adempimenti.
Analisi dei giudizi pendenti e previsione di eventuali contenziosi.

L’azienda è per la sua dimensione dinamica maggiormente soggetta ad essere parte attiva o passiva di contenziosi giudiziari che andranno approfonditi sia sul lato attivo che passivo attraverso accertamenti presso i Tribunali e Corte di appello competenti. Da una analisi della documentazione aziendale si dovrà capire la possibilità di insorgenza di futuri contenziosi.

Analisi tecnica dei beni mobili aziendali, stigliature ed impianti

Tutti i beni necessari all’attività aziendale dovranno essere valutati sotto un profilo tecnico e di funzionalità. Dovrà essere redatto un dettagliato inventario dei beni.

Approfondimento dell’operazione di trasferimento aziendale, sotto un profilo fiscale

L’incidenza delle tasse nel trasferimento aziendale può avere un peso rilevante nell’operazione imprenditoriale e potrà variare a secondo della natura dei beni oggetto di trasferimento. Dovrà pertanto essere approfondito il peso e l’incidenza della corretta tassazione, anche per evitare successive contestazioni dall’Agenzia delle Entrate.

Valutazione economica aziendale e della sua redditività

Definire il prezzo di una azienda è operazione complicata e dipende da diversi fattori. Lo Studio Nuzzi può aiutare l’imprenditore sia che vende sia che acquista ad identificare il corretto prezzo aziendale. L’avviamento aziendale è un valore che deve essere attentamente valutato sotto un profilo economico.

La redditività dell’azienda deve essere approfondita in modo molto dettagliato con analisi almeno di breve e medio periodo. L’imprenditore acquirente deve essere messo nelle condizioni di capire se, attraverso la redditività dell’azienda e con l’ausilio degli Istituti finanziari riuscirà a sostenere i costi di gestione unitamente a quelli anticipati per l’acquisto.

Due diligence nell’affitto di azienda

L’azienda, per la sua stessa natura, può essere oggetto anche di affitto e non solo di cessione definitiva.
Le operazioni di due diligence in questo caso saranno simili a quelle sopra descritte, ma con una particolare attenzione alla gestione dei rapporti tra affittante ed affittuario.

Dovranno essere attentamente valutati canoni di affitto, durata dell’affitto, impegni dell’affittuario rispetto ai dipendenti presenti in azienda, attività di manutenzione dei beni.

Una particolare attenzione dovrà essere posta nel regolare gli impegni dell’affittuario affinché mantenga il valore del core business e del buon nome dell’azienda. Una cattiva gestione aziendale, infatti, può distruggere anche in breve il valore più importante dell’azienda stessa, e cioè il suo avviamento costruito negli anni.

Il contratto di affitto di azienda non può essere oggetto, nell’ipotesi di mancato pagamento del canone, della procedura di convalida di sfratto per morosità, procedimento monitorio (art. 658 del c.p.c.) che garantisce con la sua velocità una pronta tutela dei diritti del locatore. Sarà quindi importante calibrare le adeguate garanzie, a favore dell’affittante, nell’ipotesi di morosità nel pagamento dei canoni di affitto.

Lo strumento più usato quale garanzia per il pagamento dei canoni di affitto è la fideiussione bancaria “a prima richiesta”, obbligazione che dovrà essere curata con attenzione, al momento della redazione del contratto di affitto.

Nell’ipotesi di azienda esercitata all’interno di un immobile in locazione si dovrà porre particolare attenzione alle comunicazioni ex art . 36 della L.392/1978; al locatore andrà notizia  della cessione temporanea del contratto di locazione ai fini della opponibilità e validità dell’operazione.