Lo studio Nuzzi fornisce qualificata assistenza nell’area di diritto che coinvolge comunione (quando più soggetti risultano essere titolari di un diritto di proprietà sulla stessa cosa) e condominio sia nella fase stragiudiziale che di contenzioso.

Il condominio è stato disciplinato organicamente nel codice civile del 1942. La realtà condominiale era, all’epoca della sua prima regolazione, di natura ancora residuale. L’Italia, sotto un profilo urbanistico, nel 1942 era ancora una realtà prevalentemente rurale. Per questa ragione probabilmente la normativa di riferimento nella sua originaria redazione presentava lacune che sono state colmate, negli anni da una copiosa giurisprudenza.

La disciplina del condominio è allocata nel Libro III, relativo alla proprietà e, in particolare, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione.
Il condominio è quindi una specifica forma di comunione su di un bene immobile.

Ogni bene immobile può essere oggetto di comunione e cioè essere di proprietà di due o più soggetti “pro quota”.
Non tutti i beni possono invece essere parte di un condominio. Nel condominio infatti vi sono beni di proprietà esclusiva ( i singoli appartamenti, uffici o negozi) e beni di proprietà comune (ad esempio le scale, le fondamenta, il solaio di copertura …) .

È sufficiente la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell’immobile affinché trovi applicazione la disciplina del condominio.
Il numero di condomini rileva in merito alla necessità di nominare un amministratore, che è previsto obbligatoriamente quando i condomini sono più di quattro, o per il regolamento di condominio, che deve essere presente per i condomini con più di dieci partecipanti.

Il condominio può svilupparsi in senso verticale (caso di scuola: edificio condominiale a più piani) oppure in senso orizzontale (si pensi ai piccoli villaggi composti di ville e villini, che hanno in comune viali, impianti di depurazione acque, giardini, piscine, ecc).

Ancora diversa è l’ipotesi di edifici verticali che abbiano beni e/o servizi in comune (un viale di comunicazione, un sistema fognario, ecc).
In tal caso, si è di fronte al c.d. “supercondominio”, dove coesistono più edifici condominiali collegati tra loro da beni e/o servizi comuni.

La riforma del condominio

Lo sviluppo esponenziale della realtà condominiale nelle città e lo sviluppo tecnologico applicato anche all’urbanistica ed al “living” ha imposto un intervento del legislatore che è avvenuto con la legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”): la legge è intervenuta in modo significativo in tutta la materia condominiale.

Ambiti di assistenza legale per il condominio o i condomini

Lo studio dell’avv. Nuzzi può assistere il Condominio o i singoli condomini con:

• Redazione di pareri pro veritate su questioni di interpretazione di norme condominiali o su singoli casi concreti;
• Redazione di diffide stragiudiziali ed atti di messa in mora;
• Assistenza nelle assemblee condominiali
• Impugnative di delibere dell’assemblea condominiale innanzi al Tribunale o difesa in giudizio del condominio contro le impugnative di delibere;
• Procedimenti di urgenza a tutela dei diritti del condominio o dei condomini;
• Recupero crediti a favore del condominio nei confronti dei condomini o di terzi;
• Redazione di regolamento di condominio
• Redazione ed assistenza nei contratti di appalto stipulati dal condominio.

Impugnazione delle delibere dell’assemblea

Ogni deliberazione assembleare deve avere determinati requisiti affinché la si possa considerare valida. L’art. 1137, primo comma, c.c. statuisce che “le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini”.

La delibera condominiale quindi è legge per il condominio ed i suoi singoli condomini.

Le delibere ritenute ingiuste o sbagliate possono essere impugnate innanzi al Tribunale. Anzi, il codice civile parla semplicemente di deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio e ne richiede l’impugnazione tempestiva (entro 30 giorni).

L’art. 1137, secondo e terzo comma, c.c. recita:

“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.

Cosa si intende quando l’art. 1137 c.c. parla di ricorso?

La giurisprudenza di legittimità ritiene, prevalentemente (c’è però un indirizzo contrario), che il termine ricorso sia utilizzato in senso atecnico.
La Cassazione ha affermato che “l’impugnazione della delibera assembleare può avvenire indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, e che in quest’ultima ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all’art. 1137 c.c., occorre tener conto della data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio invece di quella del successivo deposito in cancelleria che avviene al momento della iscrizione della causa a ruolo” (ad es Cass. n. 14007 del 2008).

In estrema sintesi, una delibera condominiale può essere nulla o annullabile. Nel primo caso (vizi di particolare gravità) l’impugnazione può essere fatta in ogni tempo, nel secondo bisogna rispettare i termini previsti dall’articolo 1137 c.c. e quindi l’impugnazione deve essere incardinata entro trenta giorni che decorrono “dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti”.

L’impugnazione, secondo giurisprudenza prevalente può essere proposta tanto con ricorso, che con citazione. Nella prima ipotesi il termine è rispettato se il ricorso è depositato nei 30 giorni di cui all’art. 1137 c.c. Nella seconda, per non vedere decaduto il diritto ad impugnare, i termini saranno rispettati perfezionando la notifica della citazione entro i 30 giorni.
Foro competente è il Tribunale del luogo ove si trova il condominio.

Il giudizio va quindi incardinato davanti al giudice (Tribunale) del luogo ove si trova l’immobile condominiale. Una espressa deroga al principio generale declinato dal codice di procedura civile che impone, per tutte le cause, la competenza del tribunale nel luogo di residenza della persona fisica convenuta, oppure nel luogo della sede della società convenuta.

Per impugnare una decisione dell’assemblea è necessario tentare prima la conciliazione presso un organismo di mediazione: l’istanza deve essere comunicata alle altre parti prima di 30 giorni dalla avvenuta assunzione della delibera o dalla avvenuta conoscenza della stessa. La mediazione interrompe e non sospende il decorso dei termini per l’impugnazione.

La legge 220/2012 di riforma del condominio cita il procedimento di mediazione obbligatoria, statuendo che per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. II.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.