Come funzionano i procedimenti di sfratto, per morosità o fine locazione

Come funziona la convalida del procedimento di sfratto per morosità o per fine locazione, punto per punto ogni passaggio della procedura di sfratto.

Il procedimento ex art. 658 c.p.c. Intimazione di sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. può definirsi un procedimento sommario speciale finalizzato ad ottenere la risoluzione del contratto attraverso un provvedimento decisorio avente contenuto di sentenza del Tribunale che si chiama convalida.

La convalida quindi è di fatto una sentenza di risoluzione del contratto di locazione nell’ipotesi di inadempimento nel pagamento del canone di locazione. La convalida contiene altresì l’ordine al conduttore di rilasciare l’immobile locato, e fissa un termine (di norma 30 giorni) per dare inizio all’esecuzione forzata nell’ipotesi di mancato rilascio spontaneo.

Il procedimento di convalida di sfratto per morosità permette al locatore di ottenere un provvedimento decisionale di rilascio dell’immobile in tempi relativamente brevi, comunque molto più veloci di quanto potrebbe ottenere attraverso un giudizio ordinario.

I presupposti per l’azione sono due:

• l’esistenza di un contratto di locazione scritto e registrato;
• la persistenza nel mancato pagamento del canone di locazione di almeno una mensilità.

Perché sussista la mora nel pagamento del canone, ai sensi dell’art. 55 della L.392\1978 è necessario che siano decorsi almeno venti giorni dalla scadenza indicata sul contratto per il pagamento: se, come da prassi, sul contratto è previsto che il canone debba essere pagato “entro il 5 del mese” la mora scatterà il 26 del mese. È la ragione per la quale chi scrive prevede sempre, nella redazione del contratto, che il canone debba essere corrisposto entro il 1 del mese: la mora scatterà così prima , il 21esimo giorno del mese di riferimento.

La legittimazione attiva all’azione spetta al locatore. Nell’ipotesi di più locatori, potrà agire anche solo uno di essi, purché nell’accordo con gli altri ma non vi è litisconsorzio necessario sul lato attivo

La legittimazione passiva spetta al conduttore e, nell’ipotesi di più conduttori sussiste invece il litisconsorzio necessario tra di loro.

La competenza, funzionale ed inderogabile, è del tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.

L’atto introduttivo del giudizio è l’intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida. L’atto può contenere la richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti .

Il conduttore è citato con l’indicazione di una udienza fissata almeno 20 giorni dopo l’avvenuta notifica dell’atto nei termini e forme indicati nell’art. 660 c.p.c. . Tra la data di notifica e l’udienza devono pertanto intercorrere almeno venti giorni “liberi” e cioè senza contare il giorno di partenza e l’ultimo giorno.

La citazione deve contenere l’invito a comparire all’udienza indicata e l’avvertimento che se il convenuto non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida lo sfratto.

Il conduttore può costituirsi anche in udienza e, esclusivamente nella fase monitoria, può difendersi da solo.

All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:

a) – il conduttore si presenta e spiega opposizione alla convalida; il giudice non può convalidare lo sfratto (anche nell’ipotesi di opposizione palesemente infondata) e deve disporre il mutamento di rito ex art. 426 c.p.c.: il giudizio proseguirà quindi secondo il rito locatizio ordinario e si concluderà non più con la convalida ma con una sentenza (ovviamente salvo successivo accordo o abbandono della causa). Il Giudice però, in questa fase, e su richiesta del locatore procedente, può valutare l’emissione di ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva ex art. 665 c.p.c. L’ordinanza ha contenuto anticipatorio sulla futura sentenza di rilascio e può essere emessa se l’opposizione non è fondata su prova scritta e non sussistono gravi motivi in contrario. L’ordinanza di rilascio ex at. 665 c.p.c. sarà quindi il titolo esecutivo con il quale il locatore potrà iniziar la procedura di esecuzione forzata per il rilascio dell’immobile, pur in pendenza del giudizio di merito che proseguirà secondo le tempistiche ordinarie.

b) – il conduttore compare in udienza, chiede la liquidazione delle spese legali e salda la morosità . In tal caso il procedimento si chiude senza conseguenze per il conduttore (nei procedimenti che riguardano i contratti ad uso abitativo). Se il procedimento riguarda un contratto di locazione ad uso commerciale o ufficio, il giudice, su richiesta del locatore procedente, deve pronunciarsi in ogni caso sulla domanda di risoluzione del contratto (previo mutamento del rito da sommario ad ordinario) valutando in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore. Infatti il particolare meccanismo di “purgazione” della mora non è applicabile ai contatti diversi da quello abitativo. Per i contratti ad uso “diverso dall’abitativo” la notifica dell’atto di citazione con contestuale richiesta di convalida produce gli effetti di cui all’art. 1453 c.c. ultimo comma : “dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere alla propria obbligazione”.

– il conduttore compare in udienza e chiede al giudice il c.d. “termine di grazia”, vale a dire un periodo entro cui saldare il debito indicato in citazione (ex art. 55 l. n. 392/1978); la richiesta del termine di grazia dovrebbe essere motivata ed accompagnata da documenti comprovanti lo stato di difficoltà nel pagamento del canone. Il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni per pagare la morosità di cui in intimazione, i canoni a scadere sino alla data concessa, gli interessi legali e le spese di lite, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Se entro il termine concesso il conduttore paga integralmente i canoni scaduti, gli interessi e le spese legali liquidate nel provvedimento, il procedimento si estingue.

– il conduttore non si presenta o se pure presente, non fa opposizione; il giudice, se il locatore dichiara che la morosità di cui all’intimazione di sfratto persiste, emette ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale poter iniziare la procedura di rilascio dell’immobile.

Su richiesta del locatore, unitamente alla convalida di sfratto è possibile ottenere contestualmente l’emissione di un decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, contenente l’ordine di pagare la morosità di cui all’intimazione, oltre ai canoni a scadere e le spese legali liquidate dal giudice. Con il decreto ingiuntivo ottenuto sarà possibile per il locatore iniziare immediatamente azioni esecutive per il recupero del credito. La procedura consente quindi di ottenere, nella stessa udienza, due titoli esecutivi : la convalida di sfratto per morosità per ottenere il rilascio dell’immobile e il decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento della morosità maturata.

L’ordinanza di sfratto quindi è il titolo esecutivo con il quale effettuare la procedura di rilascio dell’immobile.

Pertanto se il conduttore, ormai occupante senza titolo a seguito della convalida, non rilascia l’immobile nel termine indicato dal giudice, sarà possibile iniziare la procedura esecutiva per il rilascio forzoso a mezzo ufficiale giudiziario.

Il procedimento inizia (art.605 c.p.c.) con la notifica del titolo esecutivo (convalida) e del precetto di rilascio, contenente l’invito a rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica. In mancanza di rilascio bonario nel termine di 10 giorni si incardina il procedimento ex art. 608 e ss c.p.c. che, attraverso una serie di accessi a mezzo di ufficiale giudiziario, porterà in breve alla riconsegna dell’immobile al locatore, anche con l’ausilio della forza pubblica nell’ipotesi di resistenza del conduttore esecutato.

Art. 657 cod. proc. civile: Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione

Lo stesso tipo di procedimento monitorio sommario è azionabile per far dichiarare la cessazione di un contratto di locazione per la sua cessazione naturale .

Presupposto dell’azione è sempre l’esistenza di un contratto di locazione scritto e registrato. Attore e convenuto rispettivamente il locatore ed il conduttore.

Giudice il Tribunale del luogo ove si trova l’immobile locato.

La finalità dell’azione è quella di ottenere un titolo esecutivo che accerti la scadenza del contratto e che contenga l’ordine del Giudice di rilasciare l’immobile, entro un termine indicato dallo stesso Tribunale, da azionare nell’ipotesi che il conduttore non lo rilasci spontaneamente.

E’ possibile quindi intimare “la licenza per finita locazione” per far dichiarare la cessazione del contratto per la sua futura scadenza naturale e quindi prima della stessa, oppure lo “sfratto per finita locazione” per far dichiarare l’avvenuta cessazione del contratto, qualora la scadenza sia già intervenuta. Il titolo che si ottiene è sempre la convalida, e quindi una ordinanza avente contenuto decisorio e valore di titolo esecutivo. La procedura è sulla falsariga di quella dello sfratto per morosità: il procedimento si introduce con intimazione e citazione per la convalida nei termini di cui all’art.660 c.p.c.

È possibile ottenere la convalida solo in mancanza di opposizione del conduttore; la convalida , oltre ad accertare la scadenza del contratto, fissa un termine per il rilascio dell’immobile che può coincidere con la scadenza contrattuale o può essere successivo di alcuni mesi, sino a 12. Se il conduttore non rilascerà l’immobile nel termine indicato dal giudice, sarà possibile dare inizio alla procedura di esecuzione forzata ex art.605 e seguenti del codice di procedura civile.