Danni da infiltrazioni d′acqua provenienti dall′appartamento soprastante. Chi paga?

Tizio, proprietario di un immobile al penultimo piano, subisce importanti danni da infiltrazioni d′acqua provenienti dall′appartamento soprastante di proprietà di Caio ma affittato a Sempronio. In particolare l′infiltrazione proviene dal bocchettone di scarico delle acque piovane che si trova sul terrazzo dell′appartamento che è anche lastrico di copertura, e quindi di interesse anche condominiale. Chi paga? Contro chi rivolgere le domande, anche giudiziali? "in tema di condominio negli edifici, allorquando l′uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell′appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l′usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell′art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell′intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all′amministratore l′adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all′assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all′uno o all′altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall′art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell′usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio". Questo importante principio di diritto, enunciato dalla Cassazione a Sezioni Unite nella sentenza del 10/05/2016, n. 9449, è stato ripreso da una recente sentenza della Cassazione civile, la n. 11585 del 28 aprile 2026, pur con alcuni distinguo. E cosi il recente arresto della Suprema Corte ha precisato che, in caso di danno da infiltrazioni all′appartamento sottostante provocato da più soggetti (ad esempio, locatore e conduttore titolari di diritto di uso esclusivo della terrazza ed il Condominio), si configura un concorso di responsabilità extracontrattuale. In tale fattispecie entra in gioco il regime di solidarietà imposto dall′art. 2055 c.c., che consente al danneggiato di agire per l′intero risarcimento nei confronti di ciascuno degli obbligati, senza che rilevino, nei rapporti con il danneggiato, i limiti di riparto delle spese previsti dall′art. 1126 c.c. (ossia un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo e due terzi a carico dei condomini sottostanti). Tali limiti operano solo nei rapporti interni tra i corresponsabili, ai fini dell′eventuale regresso. La giurisprudenza di legittimità nel tempo ha infatti chiarito che la responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da terrazza a livello o lastrico solare di proprietà o uso esclusivo è di natura extracontrattuale e grava sia sul proprietario/usuario esclusivo (ex art. 2051 c.c., quale custode), sia sul condominio (ex art. 2043 c.c., per omessa manutenzione delle parti comuni), concorrendo solidalmente ai sensi dell′art. 2055 c.c. Il criterio di riparto delle spese di cui all′art. 1126 c.c. (un terzo a carico del proprietario esclusivo, due terzi a carico dei condomini sottostanti) rileva solo nei rapporti interni tra i corresponsabili, mentre nei confronti del danneggiato ciascun obbligato risponde per l′intero. Noi avvocati suggeriamo sempre ai nostri assistiti di essere cauti nell′estendere, in giudizio, le nostre domande nei confronti di troppe controparti, al fine di evitare rischi nella soccombenza delle spese legali. Nel caso di infiltrazioni che provengano da un terrazzo o appartamento soprastante in una realtà condominiale, per il proprietario dell′appartamento danneggiato una attenta lettura delle norme della giurisprudenza consente di poter individuare con ragionevole fondatezza i soggetti nei confronti dei quali rivolgere le proprie domande risarcitorie .