Quando è possibile aprire porte o finestre su un muro condominiale?

Il tema dell′utilizzo del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino rappresenta una delle questioni più delicate nel diritto condominiale, e genera spesso liti e questioni che spaziano dai profili urbanistici a quelli di natura prettamente privatistica. Orientarsi non è sempre facile e, prima di intervenire nell′esecuzione dell′opera, oltre alla valutazione e l′assistenza di un ingegnere o di un architetto, servono anche quelle di un avvocato. Interessante, sul tema, una recente sentenza del Consiglio di Stato, Sez. VII, la n. 1579 del 27/02/2026. La vicenda sottostante origina da un immobile al piano rialzato frazionato in due unità immobiliari, di proprietà di due distinti soggetti, che chiameremo Tizio e Caio. Tizio, proprietario di uno dei due immobili, il sub 8, presenta una SCIA in sanatoria avente ad oggetto: "la realizzazione di una parete divisoria al piano rialzato per l′identificazione dei subalterni 8 e 14. Diversa distribuzione degli spazi interni e trasformazione di una finestra in porta finestra relativa all′unità identificata con il sub 8" seguita da ulteriore S.C.I.A., alternativa al permesso di costruire, tesa alla realizzazione di una divisione dell′unità immobiliare in n. 2 unità indipendenti fra loro, con annesso cambio destinazione d′uso da laboratorio artigianale a civile abitazione, nonché al ridimensionamento di talune superfici finestrate e alla trasformazione di n. 2 luci in finestra. In poche parole, Tizio tra gli interventi richiesti intende aprire una porta finestra sul muro perimetrale per accedere al giardino e modificare altre finestrature preesistenti. Caio, proprietario dell′immobile contiguo, il sub. 14, ritenendo illegittime le opere edilizie richieste da Tizio inoltrava all′Amministrazione comunale le richieste per ottenere la sospensione ovvero la revoca delle predette S.C.I.A., lamentando: 1)la realizzazione di una porta/finestra attraverso la quale si poteva accedere dal proprio appartamento all′area cortilizia, di cui ne asseriva l′esclusiva proprietà; 2)l′alterazione del decoro architettonico conseguente alla modifica del prospetto; 3)la falsità delle dichiarazioni rese nelle segnalazioni certificate sull′esclusiva titolarità all′esecuzione dell′intervento. La Pubblica amministrazione comunale rendeva un provvedimento di rigetto delle istanze avanzate da Caio, il quale presentava ricorso al Tar di competenza che accoglieva le sue istanze. A questo punto era Tizio ad impugnare la sentenza al Consiglio di Stato che, all′esito del giudizio, ha completamente ribaltato la decisione, in base ai principi che seguono. Prima di tutto, i rilievi di natura civilistica. L′art. 1102 del c.c. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne un uso analogo. È legittima, quindi, l′utilizzazione del muro perimetrale per esigenze particolari, a condizione che non si arrechi danno alla proprietà individuale degli altri condomini e non si modifichi la natura o la destinazione del bene, non venga messa in pericolo la statica e non venga alterato il decoro architettonico della facciata. L′apertura di varchi o finestre nel muro perimetrale è quindi lecita se non altera la destinazione del bene comune e consente il pari uso da parte degli altri condomini. Tuttavia, qualora l′intervento comporti la costituzione di una servitù a favore di un immobile estraneo al condominio, è necessario il consenso scritto di tutti i condomini perché va ad incidere su un diritto reale di tutti i comproprietari. Nel caso di specie Caio non ha dimostrato, secondo il Consiglio di Stato, la sussistenza della lesione dei suoi diritti sotto un profilo privatistico: non è stata infatti dimostrata nel giudizio innanzi al Tar la lesione della statica o del decoro dell′edificio, né è stata provata la lesione del diritto di fare un pari uso del muro comune. Caio non ha nemmeno dimostrato la sua proprietà sull′area alla quale si accede tramite la nuova porta finestra. Il Consiglio di Stato ha poi rilevato l′inesistenza di una realtà condominiale, trattandosi di un fabbricato bifamiliare per il quale non è stato costituito un condominio. Veniano ai profili urbanistici. Ovviamente l′apertura/modifica di una finestra o di un ingresso comporta la necessità di avere la disponibilità di uno strumento urbanistico che la legittimi. Se ve ne sono i presupposti, il Comune può autorizzare l′intervento, ovviamente sempre salvi i diritti dei terzi. Per quanto riguarda il rilascio della S.C.I.A., il Consiglio di Stato nella sentenza in commento ha ribadito che non sussiste un obbligo per il Comune di verificare specificamente i profili condominiali dell′immobile, salvo che non siano in contestazione con immediata evidenza o realmente conosciuti e/o non contestati. Il controllo dell′Amministrazione che autorizza l′intervento si traduce in una mera presa d′atto, senza necessità di approfondita disamina dei rapporti tra privati comproprietari. Secondo il Consiglio di Stato, anche sotto un profilo amministrativo il Comune si è comportato in modo legittimo, concedendo il titolo per l′intervento, ovviamente salvi i diritti dei terzi, non essendo necessario, nella situazione concreta, che il Comune approfondisse i rilievi condominiali della vicenda. In conclusione, possiamo affermare che in linea di principio è possibile praticare aperture (finestre o vere e proprie porte) sul muro in comunione, anche nelle ipotesi di muro condominiale, senza necessità di chiedere il preventivo consenso degli altri comproprietari. È però necessario il contemporaneo rispetto di determinati requisiti sia di natura civilistica che amministrativa, che è tutt′altro che semplice far allineare sulla stessa direttrice; è quindi importante uno studio preventivo sotto ogni profilo perché le conseguenze di una iniziativa sbagliata possono essere pesanti sia sotto un profilo di spese e conseguenze legali che di oneri di ripristino dello status quo ante.