disdetta da un contratto di locazione comunicata per una data di scadenza errata . Quali effetti?

Cosa succede se il locatore comunica la disdetta del contratto di locazione per una data errata? La disdetta/recesso, in questo caso, è comunque valida o va ritenuta inefficace? Senza entrare nel merito delle questioni legate al diniego di rinnovo alla prima scadenza, ci occupiamo della questione della disdetta libera e cioè quella di norma prevista per la seconda scadenza sia di un contratto ad uso abitativo che commerciale e che il locatore può intimare senza necessità di dover giustificare i motivi per i quali non voglia proseguire nel rapporto contrattuale, In tal senso è interessante la recente sentenza del Tribunale di Napoli, la n. 1899 del 5 febbraio 2026, che riprende un argomento già più volte trattato dalla giurisprudenza di legittimità. Il Tribunale di Napoli trattando una vicenda relativa ad un contratto ad uso abitativo, chiarisce che una disdetta, anche se intimata per una data di scadenza errata, è comunque valida ed efficace e produce i suoi effetti. La disdetta, nell′ambito dei contratti di locazione, non costituisce un negozio risolutorio o di recesso, ma ha la funzione di impedire la prosecuzione automatica del rapporto dopo la scadenza . Il tribunale napoletano ribadisce che l′indicazione erronea della data di cessazione della locazione non incide sulla sua validità o efficacia, poiché la determinazione della scadenza deriva dalla disciplina pattizia o legale e non dalla volontà unilaterale espressa nell′atto di disdetta. Il giudice, pertanto, ha il potere-dovere di accertare la reale scadenza del contratto sulla base delle pattuizioni contrattuali o della legge, anche se la data indicata nella disdetta è errata. Tale accertamento non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.). In particolare, già la giurisprudenza di legittimità in precedenza aveva chiarito che il giudice può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva a quella indicata nell′atto di intimazione di licenza o di sfratto, senza incorrere nel vizio di extra o ultra petizione (tra tutte : Cass. civ. n. 684/2010). In caso di disdetta che indichi erroneamente la data di scadenza del contratto, il giudice può, anzi deve accertare la reale scadenza sulla base della disciplina legale o contrattuale. Così il Tribunale di Napoli: "in caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l′eventuale errore nella indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, né configura un caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché sia la legge a determinare termini e scadenza del contratto. Infatti la "causa petendi" dell′azione di licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accertare in base alla normativa (alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, ed a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti." Quindi, per il locatore che sbaglia la data di scadenza, nulla è perduto ma la delicatezza della questione e l′importanza degli effetti di un atto di disdetta suggeriscono sempre di consultarsi preventivamente con un avvocato, per impostare latto nel modo più corretto ed evitare contestazioni, anche strumentali.