Occupazione abusiva di suolo pubblico: la responsabilità solidale del proprietario dell′immobile locato non è automatica

Tribunale di Roma, Sentenza 3867 depositata il 13 marzo 2026. Importante vittoria dello Studio Legale Nuzzi contro Roma Capitale, che pretendeva di accollare al proprietario di un immobile locato una pesante sanzione amministrativa per una occupazione di suolo pubblico abusiva realizzata in via esclusiva dal conduttore su aree prospicienti all′immobile. Immaginate di aver ereditato un immobile prestigioso commerciale e di averlo trovato locato ad un supermercato. Locazione che garantirà un bel reddito tranquillo? Non è andata così: il conduttore si rivela essere una piccola società di capitali in difficoltà. La società, oltre a non pagare più il canone di locazione, all′insaputa del locatore si rende responsabile di una occupazione abusiva di suolo pubblico su aree prospicienti l′immobile. Il Comune accerta l′illecito come commesso dal conduttore, ed eleva nei suoi confronti una pesantissima sanzione amministrativa. Roma Capitale però trasmette la richiesta di pagamento anche al proprietario dell′immobile in quanto responsabile in via solidale. Il proprietario sfratta il conduttore che non paga il canone di locazione e ovviamente nemmeno la sanzione amministrativa: si tratta di una piccola società a responsabilità limitata, priva di beni e quindi una sorta di scatola vuota, dalla quale, per i creditori, non è possibile ottenere nulla. Il proprietario si trova, oltre che con la perdita economica di canoni che non recupererà più, anche con l′abnorme richiesta del Comune per un illecito da lui non commesso. Ma vi è di più. Liberato l′immobile, il proprietario deve richiedere una occupazione di suolo pubblico su alcune aree esterne per appoggiare dei ponteggi perché, sul tetto sono urgenti lavori di rimozione di amianto pericoloso per la salute. Il Comune nega l′occupazione di suolo pubblico, a meno che lo sventurato proprietario non paghi prima la sanzione irrorata al conduttore. Così il proprietario, per tutelare il suo bene e la salute pubblica, è costretto a pagare un debito non suo; nel pagare, formula però al Comune una riserva di ripetizione delle somme ingiustamente richieste. La sentenza 3867 del Tribunale di Roma fa giustizia ed annulla la sanzione nei confronti dell′incolpevole proprietario, condannando il Comune a restituire quanto da lui indebitamente percepito. Il Tribunale riafferma il principio per il quale non è automatica la responsabilità solidale del proprietario di un immobile locato, in relazione a una sanzione amministrativa per occupazione abusiva di suolo pubblico commessa dal conduttore, e che è legittima l′azione di ripetizione dell′indebito ex art. 2033 c.c. del proprietario che ha obtorto collo effettuato il pagamento della sanzione. La disciplina di riferimento è l′art. 14-bis della Deliberazione Assemblea Capitolina n. 39/2014, che prevede la responsabilità solidale, ma come ben evidenziato nella sentenza in commento, solo per coloro che abbiano concorso a realizzare l′occupazione abusiva, ciascuno rispondendo della propria violazione agli effetti delle sanzioni amministrative pecuniarie. Il principio della responsabilità solidale del proprietario va interpretata in modo restrittivo e non può essere estesa automaticamente, ma richiede un effettivo apporto causale o materiale nella condotta illecita. In caso di locazione, salva prova contraria a carico del richiedente, la responsabilità deve quindi ricadere sul conduttore che abbia la disponibilità materiale del bene al momento dell′illecito. Quanto all′azione di ripetizione dell′indebito, il pagamento eseguito senza l′animus solvendi, al solo scopo di evitare conseguenze pregiudizievoli e con riserva di ripetizione, non costituisce acquiescenza e legittima la richiesta di restituzione. Lo Studio Nuzzi ha affiancato il proprietario dell′immobile sin dall′inizio della vicenda, curando la corretta strategia difensiva che ha portato ad affermare il principio di diritto.