Immobile proveniente da donazione. Acquisto più sicuro con la novella di dicembre 2025

Dallo scorso 18 dicembre 2025 acquistare un immobile che il venditore ha ricevuto come donazione rappresenta una operazione meno rischiosa, rispetto al passato. La novità è stata introdotta dall′art. 44 della L. 02/12/2025, n. 182 mettendo fine a questioni giuridiche che per lungo tempo hanno ostacolato molte compravendite. Finalità della norma infatti è stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi, con conseguente maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici oltre a più ampie e agili possibilità di accesso al credito in relazione ai medesimi beni ove costituiti in garanzia Prima della riforma, se si acquistava un immobile proveniente da donazione si poteva correre il rischio che, anche successivamente e dopo molto tempo il rogito gli eredi del donante originario potessero agire per la restituzione dell′immobile, utilizzando la tutela reale prevista dal codice civile (art.563 c.c. vecchia formulazione). In precedenza infatti gli eredi esclusi dalla donazione e lesi dalla medesima nella loro quota di legittima, potevano agire con lazione di riduzione anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene entro i dieci anni successivi alla morte del donatario . Questa la nuova formulazione dell′art. 563 c.c.: "La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell′articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l′obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l′avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si applicano in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal numero 1) del primo comma dell′articolo 2690". La riforma ridisegna profondamente il regime della circolazione dei beni provenienti da donazione. La disposizione ora stabilisce che la riduzione della donazione, salvo quanto previsto dall′art. 2652, 1° co., n. 1 (si tratta di ipotesi di fatto marginali), non pregiudica i diritti dei terzi ai quali il donatario abbia alienato gli immobili donati, restando fermo l′obbligo di quest′ultimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a reintegrare la quota di riserva violata. La norma distingue però l′ipotesi che il donatario venda a terzi il bene o effettui lui stesso un trasferimento a titolo gratuito: mentre il terzo acquirente a titolo oneroso dal donatario è integralmente tutelato e non è soggetto ad alcuna responsabilità verso il legittimario, l′acquirente a titolo gratuito risponde, in caso di insolvenza del donatario, mediante un′obbligazione pecuniaria commisurata al beneficio ricevuto. In sintesi, viene definitivamente meno la tradizionale funzione di garanzia ex lege del bene donato per la soddisfazione della legittima, sostituita da un′obbligazione personale di carattere pecuniario gravante sul donatario: i legittimari (coniuge, figli e - nei casi previsti- i genitori) non possono più pretendere la restituzione in natura del bene alienato a terzi. Gli eredi danneggiati vanteranno quindi un diritto di credito nei confronti del donatario, principio già in vigore in altri paesi europei. Gli effetti della novella sono immediati e positivi per la circolazione dei beni. La riforma risponde a un′esigenza concreta e diffusa: in Italia si registrano ogni anno oltre 200 mila donazioni immobiliari. È quindi evidente l′impatto sociale ed economico di questa semplificazione. L′art. 44, 2° co., l. n. 182/2025 reca una disciplina transitoria, che prevede l′applicazione della nuova normativa alle successioni aperte dopo la sua entrata in vigore (avvenuta il 18/12/2025), mentre per quelle anteriori continua a trovare applicazione il regime previgente, purché la domanda di riduzione sia stata notificata e trascritta prima della riforma o comunque entro sei mesi dalla sua entrata in vigore, oppure sia stato notificato e trascritto, nello stesso termine, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa. Si tratta di un sostanziale allineamento dei regimi pre e post riforma, visto che si verifica la compressione del termine per l′esercizio dell′azione di riduzione, ridotto, in via transitoria, da dieci anni a sei mesi.