la prova del danno nell′occupazione senza titolo di un immobile

L′immobile è un bene che può essere goduto dal proprietario con una utilizzazione diretta o, ad esempio, messo a reddito con una locazione. Può capitare che il proprietario perda la disponibilità del bene per una occupazione senza titolo: non necessariamente subendo un reato penale, lo spossessamento può avvenire anche sotto profili che hanno un rilievo esclusivamente civilistico: immaginiamo ad esempio l′ipotesi di un ex conduttore che seguiti ad occupare l′immobile, dopo la scadenza del contratto, senza pagare più il canone di locazione oppure di chi occupi l′immobile con un titolo inidoneo (ad esempio un comodato) non opponibile al proprietario. Quale tutela risarcitoria per il proprietario a fronte di una occupazione abusiva di immobile da parte di un terzo? Come dimostrare il danno? La dottrina ha evidenziato due profili: il danno emergente ed il lucro cessante. Il danno emergente è una perdita di qualcosa che il proprietario già possiede, è quindi una perdita di utilità già presenti nel patrimonio del danneggiato. Il lucro cessante è invece il mancato guadagno patrimoniale determinato, nel caso di specie,) dal comportamento illecito del terzo. A differenza del danno emergente, il lucro cessante è riferibile ad una ricchezza non ancora acquisita nel patrimonio del danneggiato, ma che si sarebbe ragionevolmente prodotta potendolo utilizzare. Nel caso di occupazione senza titolo, il proprietario dell′immobile come può provare il danno subito? In altre parole; il fatto dannoso è "in re ipsa" o va provato in concreto? Sulla questione si è soffermata la recente ordinanza della Cassazione Civile, Sez. III, pubblicata il 16/01/2026, n. 924 La Cassazione ha ribadito il principio secondo il quale, in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, ad esempio sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato. A fronte della specifica contestazione del convenuto occupante, il proprietario dell′immobile è chiamato a fornire la prova, anche mediante presunzioni o con il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. Ricordiamo che l′onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, mentre l′onere probatorio sorge in ogni caso per i fatti ignoti al danneggiante. L′ordinanza in commento conferma quanto già stabilito dalle Sezioni Unite nella sentenza del 15/11/2022, n. 33645. Le Sezioni Unite hanno infatti enunciato i seguenti principi di diritto: "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta"; "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato"; "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell′occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato". Chi subisce una occupazione senza titolo spesso si slancia nel voler intraprendere (giustamente) il prima possibile una azione per la tutela dei suoi diritti lesi. Compito dell′avvocato sarà quello di impostare la causa con molta attenzione al fine di fornire al Giudicante la prova, il più possibile rigorosa, del danno subito dal proprietario.