Mancanza di conformità catastale e validità della compravendita .

"La nullità comminata dall′art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 .. va ricondotta nell′ambito dell′art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "formale" e "testuale" . Pertanto, in presenza nell′atto della dichiarazione dell′alienante o dell′attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti". Il principio di diritto è stato enunciato dalla Cassazione, Sez. II, nella sentenza 27531 del 15 ottobre 2025. La Sentenza va a chiarire la portata applicativa e le conseguenze dell′art. 29 comma 1 bis della L. 52/1985, così come riformato nel 2010. Così recita l′art. 29, al comma 1-bis: "Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all′identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un′attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari." La Cassazione chiarisce quindi che la dichiarazione resa in atti dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie può anche essere non veritiera e, in tal caso, non comporta la nullità della compravendita immobiliare (o atto di trasferimento in genere) salva l′ipotesi che la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti. Il dovere di verifica da parte del notaio è quindi di natura meramente formale: per la validità dell′atto è sufficiente che l′atto traslativo contenga la dichiarazione di conformità catastale resa dall′intestatario o l′attestazione sostitutiva di un tecnico abilitato. È un principio già espresso dalla Cassazione nell′ipotesi di nullità dell′atto traslativo per irregolarità urbanistica; perché l′atto sia valido basta la menzione del titolo abilitativo affinché l′invalidità sia esclusa, purché detto titolo esista realmente e sia riferibile proprio a quell′immobile, anche se l′immobile non sia perfettamente conforme al titolo stesso. La portata della sentenza è dirompente : l′atto di compravendita di immobile resta valido anche in presenza di piccole difformità rispetto alle piante catastali ufficiali. È comunque salva l′ipotesi che si tratti di una falsità conclamata, cioè tale da essere facilmente rilevabile anche da un soggetto tecnicamente inesperto, caso nel quale la dichiarazione o attestazione può essere ritenuta inesistente e l′effetto traslativo può essere precluso, con conseguente sua nullità. Resta comunque per l′acquirente il diritto di richiedere il risarcimento del danno subito, così come restano i profili penali a carico del venditore o del tecnico, nel caso di loro false dichiarazioni che comportino un falso ideologico commesso da un privato in atto pubblico (art. 483 c.p.). I ragionamenti sopra esposti valgono anche per i giudizi per esecuzione in forma specifica dell′obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare. La sentenza della Cassazione in commento è proprio relativa ad un giudizio ex art. 2932 c.c., per il quale è stato chiarito che il Giudice non deve svolgere alcuna verifica tecnica sulla veridicità delle dichiarazioni. Questo il principio di diritto: sussiste la condizione per la disposizione dell′effetto traslativo, ai sensi dell′art. 2932 c.c., allorché in atti vi sia la dichiarazione dell′intestatario o l′attestazione del tecnico incaricato circa la conformità catastale, senza alcun onere per il Giudice di verifica dell′effettività di tale coerenza catastale, salvo che si tratti di una falsità conclamata.