Il contratto preliminare di compravendita. Il ritardo (evitabile) che può costare caro

"Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede" (art. 1375 c.c.). "Il contratto non si può risolvere se l′inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all′interesse dell′altra". (art. 1455 c.c.). I principi indicati negli articoli sopra richiamati devono essere ben tenuti a mente, quando si deve dare adempimento ad un contratto, in particolare se si tratta di un contratto delicato come un preliminare di vendita. Ipotizziamo di mettere in vendita un immobile che, pur in regola con i titoli urbanistici (ad esempio concessione in sanatoria regolarmente ottenuta), necessiti però di un intervento di sistemazione catastale: la parte promittente venditrice si impegna quindi, con il contratto preliminare, ad aggiornare i dati ed a depositare la nuova piantina conforme allo stato dei luoghi. Con i moderni strumenti tecnici e telematici, si tratta di un adempimento spesso veloce e poco costoso, ma il ritardo del promittente venditore nell′esecuzione dell′impegno può costargli molto caro. È il caso trattato nella sentenza n. 13959 del 26 maggio 2025 della Cassazione Civile che ha stabilito il principio che vado sinteticamente a riportare. Per i Giudici di Legittimità se il contratto preliminare ha ad oggetto un immobile non conforme ai dati catastali ed alle planimetrie, la sua tempestiva regolarizzazione (anche se non sia prossima la data della compravendita) svolge una funzione essenziale, essendo la dichiarazione di conformità catastale requisito di validità della compravendita definitiva. La natura e funzione dell′assolvimento di tale obbligo non può pertanto mai considerarsi di scarsa importanza. L′inadempimento o il ritardo nell′adempimento va valutato con riferimento all′effetto che esso produce ed alla finalità perseguita dalle parti. Nel caso di specie, la parte promissaria acquirente ha operato il recesso dal contratto preliminare perché la parte promittente venditrice ritardava nell′adempimento della sistemazione catastale. Tale ritardo metteva in difficoltà l′acquirente che, a causa della difformità catastale, non riusciva a perfezionare la pratica di mutuo necessario all′acquisto. Per la Cassazione non rileva che parte venditrice fosse già dotata dei titoli urbanistici e che la variazione catastale, con contestuale deposito della nuova pianta aggiornata, avrebbe rappresentato un adempimento semplice, economico e facilmente perfezionabile prima della data fissata per il rogito. Gli Ermellini hanno ritenuto legittimo il recesso della parte promissaria acquirente, considerato il ritardo della parte promittente venditrice nell′effettuare la sistemazione catastale, ritardo da qualificarsi come inadempimento grave. Precisa la Cassazione che, al fine di considerare se l′inadempimento sia o meno di scarsa importanza, deve aversi riguardo all′interesse dell′altra parte e, più in generale, all′effetto che esso produce sul sinallagma contrattuale ed alla finalità perseguita dai contraenti. E così "la buona fede prevista dall′art. 1375 c.c., da intendersi in senso oggettivo quale regola di condotta, costituisce una fonte legale di integrazione del contratto, imponendo un impegno di solidarietà che si sostanzia nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell′interesse della controparte e quindi di tenere comportamenti diretti a preservare e realizzare l′utilità che l′altra parte persegue dal contratto, anche a prescindere dalla loro specifica ed espressa previsione." (Cass. Sez. Civ. n.13959 del 26/5/2025). Nel caso di specie, l′inerzia del proprietario venditore ha vanificato la possibilità per l′acquirente di perfezionare la pratica del mutuo, ed ha quindi compromesso il soddisfacimento dell′utilità che essa intendeva conseguire con il preliminare . Il recesso della parte promittente acquirente è stato valutato quindi legittimo, con ogni conseguente ricaduta sulla parte promittente venditrice che, subito il recesso del promissario acquirente ha così pagato cara la sua pigrizia ed inattività.